COSTRUIRE CASA NUOVA o COMPRARE UNA CASA ESISTENTE?!

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COSTRUIRE CASA NUOVA o COMPRARE UNA CASA ESISTENTE?!

Costruire casa o comprare una casa esistente?!

I FATTORI LEGATI ALLA SCELTA

Di questi tempi è più conveniente acquistare una casa esistente o costruire una casa nuova?!

Si tratta di una domanda che ci viene spesse volte fatta e che coinvolge il pubblico italiano di ogni età. Nonostante la tematica non sia per nulla facile cercheremo in questo articolo di evidenziare i pro e i contro delle due scelte  tenendo in considerazione gli aspetti macro e micro economici del mercato dell’edilizia di oggi, che contro nostra volontà possono determinare la scelta stessa.

  1. COSTI DI COSTRUZIONE DI UN EDIFICIO
  2. ESEMPIO COSTI DI COSTRUZIONE
  3. SUGGERIMENTI ED ERRORI DA NON COMMETTERE
  4. COSTI DI ACQUISTO DI UNA CASA ESISTENTE
  5. CONCLUSIONE

1. Costi di costruzione di un edificio

Costruire casa ex novo, indipendente dal sistema costruttivo ( legno o il classico mattone / cemento) offre la possibilità di scegliere il luogo dove costruire la propria casa ( centro città, campagna, vicino ai servizi, ecc) salvo disponibilità di terreni edificabili nella zona di interesse. Questo è sicuramente un vantaggio che non si avrebbe, salvo casi fortunati, nell’acquisto di un edificio già esistente.

Costruire casa ex novo da inoltre la possibilità di progettare, disegnare la propria casa sulla base del proprio gusto estetico e delle esigenze di spazio. E’ la casa che si adatta alla nostra famiglia e non il contrario. Dall’altra parte scegliere questa strada significa iniziare un percorso di valutazione delle aziende, delle materie prime e dei costi di costruzione , che senza un poco di esperienza nel settore , può portare a delle possibili “fregature”

E’ infatti determinante che il cliente abbia la massima fiducia nell’azienda che sceglie per costruire la propria casa ed è importante scegliere un’azienda che dimostri competenza, serietà, che abbia una solida capienza economica e conoscenza del lavoro che va ad eseguire.

Nel caso di un edificio già esistente permangono queste caratteristiche. Bisogna di fatto conoscere bene l’azienda e come lavora, bisogna chiedere che tipo di materiali sono stati utilizzati e come la casa è stata costruita, la classificazione energetica e i sistemi impiantistici scelti.

2. Esempio dei costi di costruzione

Per analizzare nel dettaglio questo punto, tenendo sempre un margine di variabilità che dipende dal luogo di costruzione e dalla scelta dei materiali, prendiamo come esempio il costo di costruzione di una casa da 150 mq

Al primo posto abbiamo i costi edili e del terreno. I costi edili che si identificano nella realizzazione delle fondazioni in cemento armato ( indispensabili sia nel caso di una casa in legno che di una casa in muratura) hanno un costo che si aggira dai 150 ai 200 €/mq . Il prezzo varia a seconda del tipo di terreno ed è determinabile solo in seguito ad un’analisi geologica del terreno, da parte di un geologo, che in base alla stratificazione del suolo indica il tipo di fondazione necessario ( platea, travi rovescie, ecc) . In base al tipo di fondazione e quanto bisogna scavare, il prezzo delle fondazioni oscilla dai 140 ai 200 euro/mq.

Al secondo posto si colloca il costo di costruzione della casa al livello grezzo. Con “grezzo” si identifica la struttura dell’ edificio ( pareti portanti interne ed esterne, solai e copertura) pacchetto del tetto isolante, copertura del tetto con il manto scelto e lattoneria. In questo modo la casa viene consegnata “fuori acqua”.

 il costo di realizzazione della struttura grezza ha un prezzo di circa 700 € /mq 

Al terzo posto si collocano le pareti divisorie interne, serramenti, cappotto esterno e davanzali/soglie. Questo step si identifica con il termine “grezzo avanzato” .

 il costo di realizzazione del livello grezzo avanzato  ha un prezzo di circa 200 € /mq , che si aggiungono ai 700 €/mq del grezzo.

Al quarto posto abbiamo gli impianti e le finiture che rappresentano anche loro una una parte considerevole del costo di costruzione. La scelta delle tipologia di finiture è sicuramente un cosiddetto “libro aperto”, ci sono moltissime aziende che si occupano di pavimenti e rivestimenti , ma oggi giorno le aziende del settore presentano una gamma di finiture di qualità che sono già preventivate del capitolato preventivo. Mentre sugli impianti, considerando i pacchetti isolanti altamente efficienti, le scelte sono per lo più standard : riscaldamento a pavimento o la moderna soluzione ad aria , ventilazione meccanica controllata e pannelli fotovoltaici, impianto idrico ed elettrico.

 Il costo di realizzazione del livello del livello finiture ed impianti è di circa 500 €/mq che si aggiungono al costo del grezzo e del grezzo avanzato.

Infine è importante considerare le figure professionali che si intercorrono nella realizzazione : geologo, ingegnere strutturale, progettista, certificatore impianto elettrico, certificatore energetico, ecc. Si tratta di figure indispensabili per la costruzione di un edificio le cui prestazione hanno un costo di circa 200 €/mq

Facendo quindi una somma dei diversi costi calcoliamo che una casa di 150 mq ha un costo di realizzazione di circa 240.000 € ( 1600 €/mq) – escluso il terreno e gli oneri comunali. Va ricordato che la scelta delle finiture e a volte il progetto architettonico stesso giocano un ruolo  nella determinazione del costo di costruzione.

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3. Suggerimenti ed errori da non commettere

Nel caso in cui ci si voglia approcciare alla costruzione di un edificio è importante osservare alcuni accorgimenti :

  • effettuare una selezione delle aziende a cui chiedere i preventivi , basandosi sullo storico aziendale, potenza economica, numero di realizzazioni, cantieri attivi, servizi offerti
  • richiedere un preventivo al livello ” chiavi in mano” tenendo separati i prezzi per ” grezzo” e ” grezzo avanzato ” cosi da poter confrontare i diversi preventivi. Considerare solo il prezzo finale può essere fuorviante
  • prevedere sempre un margine di spesa di circa 10.000 € per gli imprevisti, che possono sempre capitare e non mai colpa di nessuno

4. Costi di acquisto di una casa esistente

Quando invece ci si approccia all’acquisto di una casa esistente il prezzo può variare considerevolmente in base all’anno di costruzione e alla classificazione energetica. Se prendiamo in considerazione una casa a schiera oppure un appartamento costruito nel 2018 o 2019 quindi nuovo e in classe energetica A3 – A4 , come impone la nuova normativa sull’edilizia, possiamo riscontrare dei prezzi di acquisto se non pari addirittura superiore alla costruzione di una casa ex novo. I prezzi possono variare in base alla località dell’immobile.

Se invece osserviamo un edificio costruito prima del 2018 e in classe energetica C / D il prezzo di vendita è logicamente inferiore ma è importante tenere in considerazione che la nuova normativa sulla costruzione di edifici implica una classe energetica di classe A4 per le nuove costruzioni, mentre per chi acquista un edificio esistente una classe energetica minima – B. Pertanto il guadagno inizia si traduce successivamente in un costo per il risanamento energetico dell’edificio

5. Conclusioni

La scelta tra la possibilità di costruire casa ex novo oppure acquistare un edificio esistente è sicuramente dettata da molti fattori a volte anche personali. Indubbiamente la costruzione di un edificio in legno permette di tenere sotto controllo i costi di costruzione ( grazie al processo di  prefabbricazione che permette di calcolare tutte le fasi di realizzazione e i relativi costi, per questo il prezzo per preventivo è uno ed unico) , oltre a garantire una classe energetica (A4 grazie ai materiali isolanti utilizzati) e quindi in perfetto rispetto nelle normative costruttive del 2019 – 2020